住宅ローンは年収の何倍まで？「借りられる額」と「返せる額」の決定的な違い
by kuratool 運営者
「年収の7倍まで借りられますよ」——不動産会社や銀行のこの言葉を、そのまま予算にしてはいけません。『借りられる額』は銀行の審査基準であって、あなたの家計が『返せる額』ではないからです。この記事では、後悔しない適正借入額の考え方を、返済負担率という一つの軸で整理します。
結論：手取り月収の20〜25%以内の返済額に収める
「借りられる額」と「返せる額」はこれだけ違う
銀行の審査では額面年収に対して返済負担率30〜35%まで貸すのが一般的です。しかしこれは税・社会保険料を引く前の額面に対する比率。手取りに直すと負担感は大きく跳ね上がります。
| 額面年収 | 銀行が貸しうる額の目安 | 無理なく返せる借入の目安 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約2,800〜3,500万円 | 約2,000〜2,500万円 |
| 600万円 | 約4,200〜5,200万円 | 約3,000〜3,800万円 |
| 800万円 | 約5,600〜7,000万円 | 約4,000〜5,000万円 |
| 1,000万円 | 約7,000〜8,800万円 | 約5,000〜6,300万円 |
目安として、無理のない水準は「借りられる額の7割前後」に収まることが多い、と覚えておくと危険な背伸びを避けられます（金利・返済期間で変動します）。
見落とされがちな「ローン以外の住居費」
- マンション：管理費＋修繕積立金で月2.5〜4万円。ローンに上乗せで考える
- 戸建て：修繕費の自主積立（月1〜2万円目安）が必要。外壁・屋根は10〜15年で百万円単位
- 固定資産税：年10〜20万円程度（物件による）。月割りで1〜1.7万円
- 火災保険・地震保険：年数万円
変動金利で借りるなら金利上昇の耐性チェックを
日銀の利上げ局面が続き、変動金利も動く時代になりました。変動で借りる場合は「金利が1〜2%上がっても返済を続けられるか」を必ず試算しましょう。ギリギリの借入額で変動金利を選ぶのが最も危険な組み合わせです。
- 残高3,000万円・残期間30年の場合、金利+1%で毎月返済額は約1.4万円増
- 耐性がないなら、固定金利で確定させるか、借入額自体を減らす
- 教育費のピーク（子どもの大学期）と返済がどう重なるかも確認を
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まとめ
住宅ローンの適正額は「年収の何倍」という乱暴な倍率ではなく、手取り月収に対する返済負担率で決めるものです。銀行が貸してくれる額の7割前後を上限の目安に、維持費込みの住居費総額と金利上昇耐性まで確認すれば、住宅ローンで家計が破綻するリスクはほぼ避けられます。
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